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Come prepararsi all’acquisto di una casa

Dall’ultimo rapporto stilato da Abi e dall’Agenzia delle Entrate (OMI) è emerso che nell’ultimo anno le richieste e le erogazioni di mutui per acquistare una casa sono aumentate del 20%. Questo vuol dire che sempre più famiglie sentono di poter effettuare un investimento, nella maggior parte dei casi il più importante della loro vita. Ma a cosa ci si deve preparare quando si prende la decisione di comprare finalmente casa?

Parola d’ordine: compromesso

Trovare l’immobile perfetto, quello che risponde a ogni necessità, è quasi impossibile. Molto spesso le posizioni centrali sono le più rumorose e le case più spaziose sono in vendita a prezzi esorbitanti. Per cui è fondamentale, quando ci si appresta a cercare un immobile da acquistare, avere bene in mente a quali compromessi si è disposti a scendere e a cosa non si può assolutamente rinunciare. Per alcuni può essere fondamentale un bagno finestrato, per altri almeno un balcone, per altri ancora un piano alto con ascensore: questo dipende dalle esigenze delle famiglie. Prima di cercare casa, insomma, bisognerebbe fare una sorta di check-list compilata in base alle priorità che ognuno assegna alle varie caratteristiche che un’abitazione può e deve avere.

Avere ben presente e chiaro cosa si sta cercando, inoltre, permette di filtrare tutta l’offerta che il mercato presenta, in modo da poter approfondire solo gli immobili che veramente possono interessare. Definire un numero minimo di metri quadri e di stanze è già un ottimo passo per snellire i risultati della ricerca. Non è molto produttivo limitarsi a un unico quartiere, soprattutto quando parliamo di grandi città: su questo converrebbe essere flessibili ed estendere la ricerca almeno a un altro quartiere vicino.

Quanto spendere senza essere azzardati

Sul capitolo budget vanno fatte le considerazioni più importanti: quanto ci si può permettere veramente di spendere? Quello che bisogna calcolare bene è il rapporto tra le entrate mensili nette di una famiglia e la rata del mutuo: si deve sempre tenere presente il fattore imprevisto e se, nonostante il mutuo, si possa essere in grado di coprire eventuali spese improvvise, per problemi di salute, di guasti o di qualsiasi altra evenienza che si possa verificare nella vita di ciascuno.

L’ideale, al momento della sottoscrizione di un mutuo, è disporre già di circa il 20-30% della spesa totale, questo consente generalmente di poter affrontare con molta più tranquillità tutto il periodo di rimborso del finanziamento.

Quando si stipula il contratto di compravendita, poi, vanno studiate e capite fino in fondo anche le più piccole clausole che stabiliscono diritti e doveri del compratore. Prima di tutto va capito, se l’appartamento è momentaneamente affittato, a quali condizioni è stipulata la locazione e se chi vi abita non vuole acquistare la casa per sé. Non solo, è importante anche sapere se l’inquilino è moroso o puntuale e se è o meno in corso una pratica di sfratto. Per quello che concerne il condominio, bisogna essere informati delle condizioni finanziarie del palazzo, se sono previsti lavori di ristrutturazione a breve o se c’è nello stabile un inquilino moroso che potrebbe bloccare tutti gli altri vicini.

Strategie per visitare l’immobile

L’immobile non va visto una sola volta: è un’ottima strategia quella di richiedere più visite, magari in giorni e in orari diversi. Ad esempio, un primo sopralluogo andrebbe fatto durante il giorno, in modo da rendersi conto della luminosità dell’immobile e della vista che offre. Una seconda visita potrebbe avvenire nel fine settimana, quando i vicini sono per lo più in casa, e ci si può rendere conto della tranquillità della vita di condominio. Nelle ore del tardo pomeriggio è più facile incontrare qualcuno che vive nelle vicinanze e magari fare una chiacchierata aiuta anche a “indagare” sugli spazi comuni e sulla cordialità del vicinato.

Insomma, chi decide di comprare casa non può pensare di farlo di getto: parliamo di un evento molto bello e importante nella vita di una persona, ed è quindi giusto goderselo fino in fondo, consapevoli di aver bisogno di un bel po’ di tempo per trovare l’immobile più adatto e che possa lasciare veramente soddisfatti.

Che cos’è il certificato di agibilità?


Il certificato di agibilità, disciplinato dagli artt. 24 – 26, Titolo III, del Testo Unico dell'Edilizia (d.p.r. 380/201) è un documento che attesta il verificarsi delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità di un immobile e dei suoi impianti, sulla base delle prescrizioni della normativa vigente.

certificato di agibilitàSi tratta quindi di una certificazione indispensabile per poter abitare un immobile, tanto che un tempo era denominato certificato di abitabilità, e si parlava di agibilità solo per immobili destinati ad altri usi, come uffici o locali commerciali. Oggi, invece, si usa indistintamente la locuzione agibilità, anche perché gli adempimenti necessari per entrambe le certificazioni erano essenzialmente gli stessi.

Il certificato di agibilità è importante per poterlo alienare, cioè vendere, fittare o donare, quindi è necessario esserne in possesso quando si procede a stipulare un atto di compravendita o di donazione o quando si stipula un contratto di locazione.
In realtà un immobile può essere alienato anche senza il certificato, perché può essere già stata presentata la richiesta, ma non rilasciato. Tuttavia è preferibile informarsi della sua esistenza per essere certi che l’immobile abbia i requisiti per poter essere abitato.


Quando va richiesto il certificato di agibilità?


Il certificato di agibilità va richiesto al Comune dal titolare del Permesso di Costruire o di altro titolo abilitativo, ogni volta che viene ultimata una nuova costruzione, realizzato un ampliamento o sopraelevazione, o comunque viene effettuato un intervento di ristrutturazione edilizia che comporti delle modifiche sostanziali delle caratteristiche sopra indicate, come quando si procede al rifacimento degli impianti.

La mancata richiesta del certificato entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori, comporta l’applicazione di una sanzione pecuniaria che può andare da 77 a 464 euro.


Come richiedere il certificato di agibilità


La domanda per richiedere il Certificato di Agibilità, a cui spesso viene richiesta l’apposizione di una marca da bollo di valore corrente, va indirizzata allo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune in cui è ubicato l’immobile e deve essere corredata dalla seguente documentazione minima:
- ricevuta dell’avvenuta richiesta di accatastamento presentata all’ex Agenzia del Territorio;
- dichiarazione dello stesso richiedente attestante la conformità dei lavori eseguiti al progetto approvato, l’avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti;
- dichiarazione di conformità degli impianti rilasciata dall’impresa installatrice, nonché certificati di collaudo degli stessi, laddove siano previsti;
- certificato di collaudo statico laddove siano previsti interventi strutturali;
- dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.

Ferme restando le considerazioni illustrate dettate dalla normativa nazionale, il rilascio del certificato può richiedere un iter diverso in ambito locale. Per questo è necessario far riferimento sempre al Regolamento Edilizio comunale e alle Norme di Attuazione della locale strumentazione urbanistica.

Ad esempio, ulteriori documenti che possono essere richiesti, nel caso di edilizia residenziale, possono essere i seguenti:
- autorizzazione allo scarico in fognatura delle acque reflue;
- certificazione comprovante l’allacciamento all’acquedotto comunale;
- copia della comunicazione prevista dalla Legge per il funzionamento dell’ascensore;
- richiesta di assegnazione del numero civico;
- attestato di certificazione energetica redatto da tecnico estraneo alla progettazione ed esecuzione dell’opera.

Il certificato deve essere rilasciato dal Comune entro 30 giorni dalla presentazione dell’istanza.
Durante questo periodo il responsabile dell’ufficio deve verificare la sussistenza dei requisiti richiesti. Il termine di 30 giorni può essere interrotto solo una volta (entro i primi 15 giorni) per richiedere eventuale documentazione integrativa. Dopo tale interruzione decorrono nuovamente 30 giorni.

In caso di mancata risposta, resta valido il silenzio assenso se è stato espresso il parere positivo preventivo dell’Azienda Sanitaria Locale competente.


Certificato di agibilità con autocertificazione del tecnico


Il decreto legge n. 69/2013 (Decreto del Fare) ha introdotto la possibilità di ottenere il certificato di agibilità con un’autocertificazione del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico incaricato, che attestino la sussistenza dei requisiti richiesti.

In questo caso la documentazione minima richiesta dovrà comprendere:
- avvenuta richiesta di accatastamento;
- dichiarazione di conformità degli impianti da parte dell’impresa installatrice;
- collaudo statico e certificazione di conformità antisismica;
- relazione relativa al superamento delle barriere architettoniche;
- relazione sulla sussistenza delle condizioni sanitarie richieste.

Anche questa opportunità potrà essere regolamentata dalle varie Regioni con delle norme attuative locali.

Legge n.90 del 3/8/2013 introduzione novità Bonus Mobili


Il decreto legge n. 63 del 4 giugno 2013, con la successiva conversione in legge n. 90 del 3 agosto 2013, che ha prorogato le detrazioni del 50% per ristrutturazione di immobili residenziali fino al 31 dicembre 2013, ha introdotto anche il Bonus Mobili, un'importante novità relativa all'acquisto di arredi per gli stessi immobili.

Bonus Mobili: acquisto mobiliIn aggiunta, infatti, al tetto di spesa detraibile per gli interventi edilizi, pari a 96.000 euro, è stato introdotto un ulteriore tetto di 10.000 euro detraibili in 10 rate annuali di pari importo, da spendere per l'acquisto di mobili.

Sottolineiamo, però, che tali arredi devono essere comprati esclusivamente per l'arredo degli immobili in ristrutturazione e quindi non tutti possono richiedere il bonus, ma solo coloro che hanno appunto un immobile in cui sono in corso interventi oggetto di detrazione 50%.

Si tratta, in pratica, di una detrazione analoga a quella che era stata introdotta qualche anno fa, che però era pari solo al 20% della spesa effettuata.
Tuttavia, il Decreto Legge 5/2009 convertito in legge 33/2009, pur avendo un'aliquota inferiore, estendeva il beneficio oltre che all'acquisto di mobili ed elettrodomestici di classe energetica A+, a televisori e personal computer, che invece in questo caso non sono compresi.

Beneficiari del bonus saranno quindi tutti coloro che acquisteranno arredi, nell'ambito di una ristrutturazione immobiliare,  dal 6 giugno 2013.
Infatti, poichè i provvedimenti legislativi non sono retroattivi, il bonus non può essere esteso a mobili acquistati prima della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto, quindi prima del 6 giugno 2013.

Le spese di ristrutturazione, invece, devono essere state sostenute dopo il 26 giugno 2012. In realtà le spese per i lavori possono essere effettate anche dopo l'acquisto dei mobili, ma è importante che i lavori siano iniziati prima.

La Legge di Stabilità per il 2014 ha prorogato le detrazioni fiscali, tra cui anche quelle per i mobili, di un altro anno, fino al 31 dicembre 2014.


Limiti di spesa per il bonus mobili


Non c’è pace dal punto di vista normativo per la definizione del limite di spesa per il bonus mobili.

Come abbiamo detto, la spesa massima detraibile è di 10.000 euro.
La Legge di Stabilità per il 2014, nel prorogare il bonus fino al 31 dicembre 2014, aveva stabilito che però la spesa detraibile per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici non poteva superare quella per la ristrutturazione.

Confusione normativa per bonus mobiliAd eliminare questo vincolo aveva provveduto il cosiddetto decreto Salva Roma (DL 151/2013), che però è decaduto, non essendo stato convertito in legge entro i 60 giorni previsti.

Si pensava che questa norma fosse confluita nel successivo decreto 16/2004, il Salva Roma Ter (Disposizioni urgenti in materia di finanza locale, nonché misure volte a garantire la funzionalità dei servizi svolti nelle istituzioni scolastiche), ma, dopo la sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale n. 54 del 6 marzo, si è appreso che ciò non è avvenuto.
Pertanto erano tornati in auge i limiti di spesa imposti dalla Legge di Stabilità.

Il Governo ha tentato di rimediare a questo pasticcio approfittando del varo del decreto legge sul Piano Casa, approvato lo scorso 12 marzo.

La prima versione del decreto sull'emergenza casa prevedeva l'eliminazione del vincolo di spesa, ma il testo non ha completato il suo iter, per mancanza delle coperture finanziarie necessarie.

Quindi, allo stato attuale, con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del DL 47/2014, non si può chiedere la detrazione massima, se la spesa per ristrutturazione è stata inferiore a 10.000 euro. Se, ad esempio, per ristrutturare si spendono 6.000 euro, si possono detrarre solo 6.000 euro per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici.

Attenzione: nelle spese per ristrutturazione sono comprese anche quelle tecniche. Se ad esempio, si spendono 5.000 euro per i lavori e 1.000 euro per la parcella dell'architetto, si possono detrarre fino a 6.000 euro per l'acquisto dei mobili.
Di ciò ho avuto conferma dall'Agenzia delle Entrate, da me interpellata.

Ma, visto l'andamento di tutta la vicenda, non escludiamo che possano esserci ancora cambiamenti per il futuro.


Per quali interventi è possibile richiedere il bonus mobili?


Abbiamo detto quindi che il bonus può essere richiesto solo da chi ha in corso lavori di ristrutturazione. Ma per quali lavori può essere richiesto?

C’è stata molta confusione in merito, perché la detrazione 50% è legata anche ad alcuni interventi, come la sostituzione di un tubo del gas o l’apposizione di un corrimano ad una ringhiera, che non sono di manutenzione straordinaria, ma che l’Agenzia delle Entrate considera agevolabili.

Tuttavia gli stessi interventi  non sono però legati al bonus mobili, come la stessa Agenzia ha chiarito con la miniguida Bonus mobili ed elettrodomestici, che elenca così gli interventi ammessi:
- manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia (su singole unità immobiliari residenziali e su parti comuni di edifici residenziali);
- manutenzione ordinaria su parti comuni di edifici residenziali;
- ricostruzione o ripristino di un immobile danneggiato da eventi calamitosi, se è stato dichiarato lo stato di emergenza;
- lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che entro sei mesi dal termine dei lavori vendono o assegnano l’immobile.

 

Nessun permesso di costruire per pergolati e coperture amovibili
Pergolati e tende rientrano nell’attività edilizia libera

 

Il Consiglio di Stato, in sede giurisdizionale (Sezione Sesta) con sentenza n. 1777/2014, si è pronunciato definitivamente sull’appello proposto, accogliendo il ricorso di primo grado in merito all'esclusione dagli abusi edilizi di strutture non ancorate in modo fisso al pavimento.

Non c’è bisogno di chiedere quindi, al Comune di riferimento, il permesso di costruire se si vuole realizzare una "struttura di arredo, installata su pareti esterni dell’unità immobiliare di cui è ad esclusivo servizio, costituito da struttura leggera e amovibilie, caratterizzata da elementi in metallo o in legno di esigua sezione, coperta da telo anche retrattile, stuoie in canna o bambù o materiale in pellicola trasparente, priva di opere murarie e di pareti chiuse di qualsiasi genere, costituita da elementi leggeri, assemblati tra loro, tali da rendere possibile la loro rimozione previo smontaggio e non demolizione".

Per i giudici amministrativi la tenda-pergolato in esame "non configura né un aumento del volume e della superficie coperta, né la creazione o modificazione di un organismo edilizio, né l’alterazione del prospetto o della sagoma dell’edificio cui è connessa, in ragione della sua inidoneità a modificare la destinazione d’uso degli spazi esterni interessati, della sua facile e completa rimuovibilità, dell’assenza di tamponature verticale e della facile rimuovibilità della copertura orizzontale (addirittura retraibile a mezzo di motore elettrico)."

Il Consiglio di Stato ha così precisato che simili strutture sono da "qualificarsi alla stregua di arredo esterno, di riparo e protezione, funzionale alla migliore fruizione temporanea dello spazio esterno all’immobile cui accede, in quanto tale riconducibile agli interventi manutentivi non subordinati ad alcun titolo abilitativo" (art. 6, comma 1, d.P.R. n. 380/2001).

Rent to buy con opzione, preliminare o riserva di proprietà: le tante facce dell'affitto con riscatto.

se non si dispone del capitale iniziale necessario per comprare casa, una valida alternativa è quella di scegliere la formula rent to buy o affitto con riscatto. si tratta di un istituto a metà strada tra il mutuo e l'affitto: il futuro acquirente paga un canone mensile leggermente superiore a quello di mercato e ha la possibilità, dopo un certo numero di anni, di "riscattare" la casa ad una somma già pattuita, scontando parte dei canoni già corrisposti al proprietario. ma il mondo in parte inesplorato, e non del tutto normato, dell'affitto con riscatto presenta molteplici opzioni

le caratteristiche dell'affitto con riscatto
si tratta di un contratto di locazione con traslazione della proprietà che fornisce indubbi vantaggi sia all'acquirente che al venditore. quest'ultimo ha la possibilità di percepire un guadagno superiore a quello di un contratto di locazione tradizionale (di solito superiore al 14% alla quota mensile dell'affitto) e una caparra-anticipo equivalente al 6/8% del valore della casa

per quanto riguarda il compratore, gode fin da subito dell'usufrutto della casa che andrà a comprare, non paga le imposte sulla proprietà che restano a carico del proprietario e ha un certo numero di anni (di solito 2-4 anni) per ottenere il capitale necessario a concludere l'acquisto

le varie opzioni
chi acquista casa tramite l'affitto con riscatto può scegliere tra due diverse opzioni

  1. acquisto con riscatto con opzione -all'acquirente è concessa la possibilità di tramutare in qualsiasi momento la locazione in una compravendita e i canoni già versati sono un anticipo per l'acquisto. l'acquirente ha il vantaggio di poter scegliere se acquistare o meno l'immobile. lo svantaggio per quest'ultimo è che non potrà pretendere il rimborso delle somme già versate, mentre per il venditore che sarà difficile riottenere la disponibilità dell'immobile.dal punto di vista fiscale, le imposte sono inizialmente come locazione e in seguito come acquisto, mentre l'imposta di proprietà è a carico del venditore
  2. acquisto con riscatto con preliminare- presenta gli stesi vantaggi e obblighi fiscali dell'affitto con opzione, ma è necessario specificare che il contratto è prelimare per non rischiare ipoteche e trascrizioni pregiudiziali a carico del venditore. un'alternativa per risolvere questa situazione è la trascrizione nei registri immobiliare, ma "la protezione" è limitata a 3 anni
  3. acquisto con riscatto automatico: nel contratto è presente una clausola che prevede il passaggio di proprietà automatico dell'immobile dal venditore/locatore all'acquirente al raggiungimento di un determinato numero di canoni
  4. con riserva di proprietà: nel contratto è presente una clausola che la vendita e il conseguente passaggio di proprietà è posto in essere solo con il pagamento dell'ultima rata

 


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